מחשבון מס שבח
ארבעה פרטים לאומדן מס שבח, עם ובלי פטור לדירה יחידה.
איך מחושב האומדן?
מהתמורה במכירה מפחיתים את עלות הרכישה וההוצאות המותרות. מנטרלים את הרכיב האינפלציוני לפי מדד המחירים לצרכן הידוע במועדי הרכישה, ההוצאות והמכירה. זו אינה הצמדה למדד מחירי הדירות.
בתרחיש ללא פטור לדירה מזכה נלקח שיעור בסיסי של 25% מהשבח הריאלי החייב. ברכישה לפני 1.1.2014, החישוב הליניארי המוטב מייחס את השבח באופן יחסי למספר הימים לפני ואחרי יום המעבר; הוא אינו מודד מתי בפועל עלה מחיר הדירה. אין חיוב של 25% על כל מחיר המכירה.
בבדיקת פטור לדירה יחידה, תקרת שווי המכירה היא 5,008,000 ש״ח בשנים 2024–2027. אם כל התנאים שהונחו בחישוב מתקיימים, שווי שמעל התקרה חייב באופן יחסי, עם ייחוס יחסי של העלות וההוצאות. התקרה אינה סכום הרווח הפטור.
האומדן אינו כולל מס יסף, פריסה, נקודות זיכוי, שיעורי מס אישיים, קיזוז הפסדים או היטלים שלא הוזנו. הפסד אינו מזכה אוטומטית בהחזר. במקרים שאינם מכוסים במדויק יוצג תרחיש מספרי תחת הנחות מפורשות. הוא אינו קובע את המס בעסקה המיוחדת.
שאלות נפוצות
מכירת הדירה וקניית דירה יקרה יותר פוטרות אותי ממס?
לא באופן אוטומטי. מס השבח מתייחס לדירה שנמכרת. דירה חלופית יכולה להשפיע על מניין הדירות ועל זכאות לפטור לפי התנאים והמועדים בחוק; מחיר הדירה החדשה אינו פשוט הוצאה שמפחיתים ממחיר מכירת הישנה.
האם מס שבח והיטל השבחה הם אותו מס?
לא. מס שבח הוא מס על השבח במכירה לפי חוק מיסוי מקרקעין. היטל השבחה הוא חיוב נפרד לוועדה המקומית בעקבות השבחה תכנונית. היטל ששולם עשוי להיות הוצאה מותרת, בכפוף לתנאים.
למה לפעמים צריך לבחור חודש מדד?
לצורכי מס משתמשים במדד שהיה ידוע בתאריך העסקה, לא בהכרח במדד של אותו חודש. סביב ימי הפרסום, ובייחוד בסופי שבוע ובחגים, מועד הפרסום עשוי להשתנות. בין 11 ל־19 בחודש מונח מועד פרסום רגיל ומוצגת הערה; אפשר לתקן את חודש המדד בהנחות החישוב. השתמשו בתיעוד נתוני המדד ומחשבון ההצמדה של הלמ״ס או במסמכי החישוב.
מה עושים עם דירה שהושכרה, ירושה או מתנה?
במקרים אלה עשויים לחול פחת, רציפות מס, פטור ירושה או תקופות צינון. אין להזין את סכום הירושה או את שווי הדירה במתנה כאילו היו מחיר רכישה רגיל. נדרשת בדיקה נפרדת עם המסמכים הרלוונטיים.
מקורות רשמיים
הכללים נבדקו לאחרונה ב־30.10.2026. הבסיס הוא חוק מיסוי מקרקעין: סעיפים 39 ו־39א להוצאות, 47 להצמדה, 48א לחישוב המס, 49א ו־49ב לפטורים ו־49ג לדירה חלופית. במקרה של הבדל, הוראות הדין גוברות.
- רשות המסים: מדריך למוכר ולרוכש זכות במקרקעין, מהדורת 2026 — חישוב בעמ׳ 34–37, פטורים בעמ׳ 44–47 ותקרה בעמ׳ 61.
- רשות המסים: חישוב מס שבח ושומה עצמית
- רשות המסים: דיווח על מכירת ורכישת מקרקעין
- הלמ״ס: נתוני מדד המחירים לצרכן ומחשבון הצמדה
זהו כלי לתכנון ראשוני למקרה הרגיל המוגדר בטופס, לא אישור לפטור ולא תחליף לשומה עצמית או לבדיקת עורך דין או יועץ מס. חובת דיווח עשויה לחול גם במכירה פטורה.