מחשבון שכירות מול משכנתא

מה המחשבון משווה?

דוגמה: אם שכר הדירה הוא 4,000 ש״ח והחזר המשכנתא 6,500 ש״ח, השוכר אינו מקבל אוטומטית יתרון של 2,500 ש״ח: המחשבון מוסיף גם תחזוקה וביטוח לקונה, מס רכישה והוצאות עסקה, ואז חוסך את הפער אצל הצד הזול יותר. במקביל, הקונה צובר את הקרן ושומר את הדירה.

מה חשוב לבדוק בישראל?

בנק ישראל מציין ששיעור המימון המרבי תלוי בסוג הרכישה — עד 75% לדירה יחידה, עד 70% לדירה חליפית ועד 50% לדירה להשקעה — ושמשך הלוואה לדיור לא יכול לעלות על 30 שנה. לכן ברירת המחדל של 25% הון עצמי מתאימה לתרחיש של דירה יחידה, אך אינה אישור לזכאות.

הריבית בפועל תלויה בתמהיל, בתקופה ובפרופיל הלווה. המחשבון מניח ריבית נומינלית קבועה בלוח שפיצר; הצמדה מוגדרת בנפרד. אין להזין את “הריבית הכוללת החזויה” כאילו היא ריבית המסלול: היא עשויה לכלול רכיבים נוספים ולגרום לספירה כפולה. המודל אינו משחזר תמהיל בנקאי עם ריביות משתנות.

מס הרכישה מחושב לפי הכללים שנבדקו בספטמבר 2026: מדרגות דירה יחידה שבתוקף מ־16.1.2025 עד 15.1.2028, ושיעורי דירה נוספת שבתוקף עד 31.12.2026. דירה חליפית מחושבת כדירה יחידה בכפוף לעמידה בתנאים. זכאויות מיוחדות וחלקיות בעלות אינן מחושבות; בדקו את המס למועד העסקה בסימולטור הרשמי והזינו סכום ידני כשצריך.

הדירה נשארת בבעלות הקונה גם בסוף ההשוואה, ולכן אין ניכוי של מסים או הוצאות מכירה. השוכר משקיע את ההון ההתחלתי שלא הוציא על רכישה, ובכל חודש הצד הזול יותר חוסך את הפער. התשואה היא הנחה נטו לאחר מס ודמי ניהול, לא תשואה מובטחת. הסכומים הם שקלים עתידיים, ללא התאמה לכוח הקנייה של היום. שינוי שנתי בשכירות ובעלויות נפרס בחישוב בהדרגה על פני החודשים; חוזה אמיתי עשוי להתעדכן במועדים אחרים.

החישוב אינו חוזה מחירי דירות או תשואות, ואינו כולל שינוי עתידי לא ידוע בריבית, עלויות מעבר, תקופות ללא שכירות או אירועים חריגים. עלויות הבעלים צריכות לכלול רק הוצאות שאינן חלות גם על השוכר. לפי חוק השכירות, ארנונה, צריכה שוטפת ותשלום ועד שוטף חלים בדרך כלל על המחזיק או השוכר ולכן אין לספור אותם רק בצד הקונה.

הריביות הממוצעות על משכנתאות באתר בנק ישראל · מידע על השוואת הצעות משכנתא