כמה כסף צריך לפני שקונים דירה? לא רק ההון העצמי

מתחילים מהפער בין המחיר למימון

דירה יחידה במחיר 2,400,000 ש״ח, עם מימון של 75% על מלוא המחיר, דורשת משכנתא של 1,800,000 ש״ח ועוד 600,000 ש״ח מהקונים. כדי לדעת כמה להכין בסך הכול, הוסיפו לפער הזה מס רכישה והוצאות עסקה.

תקרת המימון תלויה בסוג הרכישה: עד 75% לדירה יחידה, 70% לדירה חליפית ו־50% לדירה להשקעה. הבנק קובע את שווי המימון ובוחן גם את ההכנסה וההתחייבויות.

מקורות: בנק ישראל: שיעור מימון, שמאות ואישור עקרוני

ומה אם השווי שהבנק קובע נמוך מהמחיר?

הבנק עשוי להסתמך על הערכת שמאי בקביעת השווי לצורך יחס המימון. לכן אל תניחו מראש שמחיר ההסכם יהיה בהכרח הבסיס לחישוב; בקשו מהבנק להסביר מהו השווי שהכיר בו.

אם הבנק מכיר בשווי של 2,300,000 ש״ח במקום במחיר העסקה, מימון של 75% מגיע ל־1,725,000 ש״ח. הפער ממחיר הדירה עולה ל־675,000 ש״ח — עוד 75,000 ש״ח שכדאי להכין מראש.

מקורות: בנק ישראל: שיעור מימון, שמאות ואישור עקרוני

מס רכישה והוצאות אחרות אינם נעלמים

בדוגמה של דירה יחידה במחיר 2,400,000 ש״ח, ובהנחה שמתקיימים תנאי המדרגות הרגילות במועד הרכישה, אומדן מס הרכישה הוא כ־15,538 ש״ח. החישוב כולל אפס מס על החלק הראשון, 3.5% על החלק הבא ו־5% על היתרה. זכאות להקלה או סיווג אחר עשויים לשנות את הסכום.

בתרחיש של מימון לפי מלוא המחיר, הפער ממחיר הדירה והמס מגיעים יחד ל־615,538 ש״ח. הוסיפו לתקציב עורך דין, שמאות, תיווך אם יש, מעבר והוצאות נוספות.

מקורות: רשות המסים: מדרגות וסימולטור מס רכישה

מה בודקים לפני חתימה

רשמו בנפרד את הסכום הנזיל שעומד לרשותכם, את תשלומי העסקה לפי מועדם ואת ההוצאות שאינן חלק ממחיר הדירה. השאירו מקום להוצאות בלתי צפויות, ובדקו כיצד פערי תזמון בין תשלומים לבין שחרור המשכנתא משפיעים על התזרים.

השתמשו באישור העקרוני כדי להבין את תנאי ההצעה ואת ההחזר הצפוי, אך ודאו מה צריך עדיין להיבדק. לפני חתימה על התחייבות בקשו מהבנק ומבעלי המקצוע לבדוק את הפרטים של העסקה המסוימת שלכם.