כמה כסף צריך לפני שקונים דירה? לא רק ההון העצמי

מתחילים מהפער בין המחיר למימון

נניח שרוכשים דירה ב־2,400,000 ש״ח ומדובר בדירה יחידה העומדת בתנאי בנק ישראל. אם הבנק מכיר במלוא שווי המחיר ומאשר מימון בשיעור המרבי של 75%, המשכנתא היא 1,800,000 ש״ח והפער ממחיר הדירה הוא 600,000 ש״ח. זו המחשה, לא אישור לקבלת הלוואה.

תקרת המימון אינה הבטחה שהבנק ייתן את הסכום המרבי. הבנק בוחן בין היתר את ההכנסה, ההתחייבויות והנכס. בדירה חליפית ובדירה להשקעה התקרות שונות, ויש לבדוק את סיווג העסקה ואת התנאים העדכניים.

מקורות: בנק ישראל: שיעור מימון, שמאות ואישור עקרוני

ומה אם השווי שהבנק קובע נמוך מהמחיר?

הבנק עשוי להסתמך על הערכת שמאי בקביעת השווי לצורך יחס המימון. לכן אל תניחו מראש שמחיר ההסכם יהיה בהכרח הבסיס לחישוב; בקשו מהבנק להסביר מהו השווי שהכיר בו.

לדוגמה בלבד, אם בעסקה מהדוגמה הבנק קובע שווי מימון של 2,300,000 ש״ח ומאשר 75% ממנו, התקרה לפי השווי הזה היא 1,725,000 ש״ח. מול מחיר של 2,400,000 ש״ח נותר פער של 675,000 ש״ח — עוד 75,000 ש״ח לעומת התרחיש הראשון. גם כאן אישור בפועל תלוי בבנק ובנסיבות.

מקורות: בנק ישראל: שיעור מימון, שמאות ואישור עקרוני

מס רכישה והוצאות אחרות אינם נעלמים

בדוגמה של דירה יחידה במחיר 2,400,000 ש״ח, ובהנחה שמתקיימים תנאי המדרגות הרגילות במועד הרכישה, אומדן מס הרכישה הוא כ־15,538 ש״ח. החישוב כולל אפס מס על החלק הראשון, 3.5% על החלק הבא ו־5% על היתרה. זכאות להקלה או סיווג אחר עשויים לשנות את הסכום.

לכן בתרחיש הראשון נדרשים לצורך המחשה 615,538 ש״ח למחיר שאינו מכוסה במשכנתא ולמס הרכישה יחד, לפני עורך דין, שמאות, תיווך אם ישנו, מעבר והוצאות נוספות. אל תתייחסו למספר הזה כהצעת מימון או כסכום הסופי לעסקה.

מקורות: רשות המסים: מדרגות וסימולטור מס רכישה

מה בודקים לפני חתימה

רשמו בנפרד את הסכום הנזיל שעומד לרשותכם, את תשלומי העסקה לפי מועדם ואת ההוצאות שאינן חלק ממחיר הדירה. השאירו מקום להוצאות בלתי צפויות, ובדקו כיצד פערי תזמון בין תשלומים לבין שחרור המשכנתא משפיעים על התזרים.

השתמשו באישור העקרוני כדי להבין את תנאי ההצעה ואת ההחזר הצפוי, אך ודאו מה צריך עדיין להיבדק. לפני חתימה על התחייבות בקשו מהבנק ומבעלי המקצוע לבדוק את הפרטים של העסקה המסוימת שלכם.