החזר נמוך יותר, משכנתא יקרה יותר? כך משווים הצעות

קודם מיישרים את בסיס ההשוואה

רשמו ליד כל הצעה את סכום ההלוואה, מספר שנות ההחזר, המסלולים וההצמדה. השוואה בין סכומים או תקופות שונים עונה על שאלה אחרת מהשוואת מחיר לאותה הלוואה. כדאי לבקש גם חלופה בתנאים דומים, ואז להחליט אם לשנות אותם.

האישור העקרוני במבנה האחיד כולל שלושה סלים אחידים לצד אפשרות לסל מוצע נוסף. בדקו את הנתונים של אותו סל בכל בנק, ולא ריבית של מסלול אחד מול תשלום של התמהיל כולו.

מקורות: בנק ישראל: מבנה האישור העקרוני ורפורמת השקיפות במשכנתאות

מה מסתתר מאחורי פער בתשלום החודשי?

בדוגמה חישובית בלבד, נניח הלוואה של 500,000 ש״ח בריבית שנתית נומינלית קבועה של 4%, ללא הצמדה, בשיטת שפיצר ובתשלום חודשי. אין עמלות או ביטוחים, והריבית נשארת זהה בשתי החלופות; אלה אינם תנאי שוק או הצעה מבנק.

פריסה ל־25 שנים מורידה את ההחזר בכ־1,059 ש״ח בחודש לעומת 15 שנים, אך מוסיפה כ־126,036 ש״ח לריבית המצטברת. ההקלה החודשית יכולה להיות חשובה לתקציב, אך יש לה מחיר לאורך הזמן.

הסכומים הכוללים חושבו מהתשלום לפני עיגול. הכפלת ההחזר החודשי המוצג במספר החודשים עשויה לתת סכום מעט שונה.

קוראים גם את התחזית ואת הסיכון

לצד ההחזר הראשון, האישור מציג ריבית כוללת חזויה, סך תשלומים חזוי והחזר חודשי גבוה ביותר הצפוי לפי התחזיות. אלו נקודות להשוואה; ההחזר הגבוה החזוי אינו תקרה חוזית שמבטיחה שהחיוב לא יעלה מעבר לה.

בקו המשווה של בנק ישראל מוסבר שהריבית הכוללת החזויה נשענת על תחזיות לריבית ולאינפלציה. לכן כדאי לשאול מה יקרה לתקציב אם התנאים יהיו פחות נוחים. נתון חזוי אינו מבטיח את התשלום בפועל בכל חודש בעתיד.

מקורות: בנק ישראל: מבנה האישור העקרוני ורפורמת השקיפות במשכנתאות · בנק ישראל: קו המשווה — משכנתאות והבהרות לגבי הריבית הכוללת החזויה

ממוצע של בנק אינו ההצעה האישית שלכם

נתוני ההשוואה בין הבנקים מתארים ממוצע של תיק הלוואות, ולא משכנתא מסוימת. בנק ישראל מציין שתמחור ללקוח תלוי בין היתר בשיעור המימון, בהכנסה הפנויה ובתקופה. לכן פער מול הממוצע הוא סיבה לבקש הסבר או הצעה נוספת, ולא הוכחה לטעות במחיר.

השתמשו בנתוני קו המשווה כרקע כללי. את ההחלטה קבלו מול התנאים הכתובים שניתנו לכם, לרבות ההצמדה, מועדי שינוי הריבית והתנאים הנלווים.

מקורות: בנק ישראל: משמעות נתוני הריביות הממוצעים לפי בנק, 5 ביולי 2023 · בנק ישראל: קו המשווה — משכנתאות והבהרות לגבי הריבית הכוללת החזויה

לפני שחוזרים לבנק עם בקשה לשיפור

רכזו את ההצעות על אותו סכום ותקופה; סמנו בנפרד פער במחיר ופער בסיכון. במחשבון השוו את ההחזר ואת עלות המימון, ובדקו גם תקופה חלופית. בקשו הבהרה לכל הנחה שאינה ברורה באישור.

אם בחרתם החזר פתיחה נמוך, ודאו שהבנתם מה מאפשר אותו ומה יקרה בהמשך. הדוגמה כאן מסייעת לקריאת הצעות ואינה ייעוץ אישי או חישוב של כל העלויות בעסקה.